Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung z.B. in der Region Aschaffenburg kaufen, müssen Sie nicht nur den Preis für die jeweilige Immobilie zahlen. Hinzukommt immer auch die Grunderwerbssteuer (GrESt) und sollte daher in die Finanzplanung einbezogen werden. Die Steuer kann je nach Wert der Immobilie durchaus im fünfstelligen Bereich liegen und ist damit keineswegs ein zu vernachlässigender Posten. Es gibt jedoch spezielle Tricks, unter deren Anwendung Käufer erheblich sparen können. Die potenziell effektivsten Ansätze lesen Sie im Folgenden.
Wann muss überhaupt Grunderwerbssteuer gezahlt werden?
"Die GrESt ist eine einmalige Zahlung, die beim Hauskauf oder Wohnungskauf an die jeweilige Kommune geht. Je nach Bundesland greifen hier unterschiedliche Steuersätze.
Die Zahlung der Steuer ist Bedingung, um als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden."
Nur in wenigen Ausnahmen haben Käufer die Möglichkeit, nach dem Grunderwerbsteuergesetz von der Steuer befreit zu werden. Dies ist zum Beispiel der Fall:
- wenn eine Immobilie von einem Verwandten ersten Grades gekauft wir,
- oder es sich um ein Grundstück mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro handelt, das unbebaut ist
- bei der Vererbung einer Immobilie erfolgt der Eigentumswechsel ebenfalls ohne GrESt
In allen anderen Kaufkontexten ist der neue Besitzer dazu angehalten, zu zahlen.
Beim Neubau Steuer sparen
Wer keinen Hauskauf oder Wohnungskauf vornimmt, sondern selbst baut, kann am besten sparen. Denn so werden Grundstück und Immobilie getrennt erworben. Grundsätzlich ist dabei die Möglichkeit gegeben, dass die GrESt ausschließlich auf den Grundstückskaufvertrag bezogen wird.
Es ist jedoch bereits vorgekommen, dass die Finanzverwaltung den Bauvertrag schließlich ebenfalls der GrESt unterworfen hat. Am Ende ist dies eine Entscheidung des Einzelfalls.
Die Chancen, beim Bauvertrag nicht von der Steuer betroffen zu sein, steigen, wenn es einen zeitlichen Abstand von mindestens einem halben Jahr zwischen den einzelnen Vertragsabschlüssen gibt.
Zudem ist es förderlich, zwei unterschiedliche Vertragspartner für Grundstück und Hausbau zu haben. Sind Grundstücksmakler und Bauunternehmen Teil derselben Unternehmensgruppe, kann es sein, dass die Finanzbehörde anstatt von zwei unterschiedlichen Verträgen nur von einer geschlossenen Vereinbarung ausgeht, womit die GrESt eher auf Grundstück und Bau erhoben würde.
Mobile Bestandteile sind nicht zu versteuern
Kaufen Sie beispielsweise ein Haus im Komplettpaket, also samt Einbauküche, Sauna, Gartenhaus etc., ist das womöglich ein guter Deal, da Sie direkt eine passende Ausstattung erhalten. Noch attraktiver wird dieser Sachverhalt dadurch, dass Sie entsprechende Objekte, die immer im Kaufpreis berücksichtigt werden und somit auch Teil der GrESt-Kalkulation sind, von dieser Steuer ausnehmen können.
So haben Sie die Möglichkeit, einen ordentlichen Teil der GrESt einzusparen, indem Sie die Kosten für Haus und Ausstattung im Kaufvertrag durch den Notar getrennt auflisten lassen. Zur Immobilie zählt nämlich nur, was wirklich immobil ist, denn:
Für mobile Elemente müssen Sie keine Steuer zahlen!
Wenn die Finanzbehörde die GrESt nicht auf mobile Bestandteile erheben soll, sind zwei Faktoren unbedingt zu beachten:
- Sie sollten bei der Schätzung der Ausstattung realistisch bleiben. In Fällen, in denen mobile Gegenstände einen sehr großen Teil des Wertes einer Immobilie ausmachen, wird die Behörde eine Aufteilung des Kaufpreises vielleicht nicht anerkennen.
- Die Beleihungsgrenze der finanzierenden Bank kann ebenfalls eine Hürde darstellen. Ihre künftige Immobilie dient dem Finanzinstitut als Sicherheit für den Kredit. Da das Inventar mit der Zeit stark an Wert verliert, ist die Finanzierung sogar gefährdet, wenn ein Großteil des aktuellen Wertes die Ausstattung betrifft.
Dazu ein - für die Bank und die Finanzbehörde wahrscheinlich akzeptables - Beispiel: Im Kaufvertrag, in dem der Erwerb eines Einfamilienhauses zum Preis von 290.000 Euro geregelt wird, fügt der Notar zur Aufteilung des Kaufpreises hinzu:
„Vom Kaufpreis entfallen 12.500 Euro auf das ebenfalls erworbene Inventar (betrifft verbleibende Möbel, Sauna, Lampen, Herd, Kühlschrank im Objekt sowie Gartenhaus und diverse Gartengeräte).“
Wohnungskäufer können durch die Instandhaltungsrücklage sparen
Ähnlich wie bei der Ausstattung kann bei der Instandhaltungsrücklage gespart werden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, übernehmen Sie die vorhandene Instandhaltungsrücklage. Diese verwahrt die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft treuhänderisch.
Die Rücklage ist für Reparaturen an der Immobilie gedacht. Das bedeutet, dass sie nicht zum Immobilienwert zu zählen ist. Die GrESt wird demnach auch hierfür nicht fällig, wenn der Notar die Instandhaltungsrücklage wie die Ausstattung als Extraposten des Kaufs im Vertrag aufführt.
Selbstständige und Freiberufler können die GrESt absetzen
Diejenigen, die ihre Wohnimmobilie auch als Arbeitsort nutzen, können einen Teil der GrESt unter den Betriebsausgaben der Steuer absetzen. Das funktioniert allerdings nur unter folgender Voraussetzung:
Der private Wohnbereich und der Arbeitsort müssen klar getrennt sein!
Schon im Kaufvertrag sollte deshalb idealerweise angegeben werden, welcher Teil der Kosten für die privat genutzten Räume und welcher für die beruflich genutzten anfällt.
Selbst in Kontexten, in denen eine Immobilie vermietet werden soll, kann die GrESt als Anschaffungsaufwand über den Zeitraum der Nutzung des Gebäudes steuerlich abgesetzt werden. Damit sind zum Teil komplexe Steuersachverhalte verbunden. Ohne den Beistand eines Steuerberaters empfiehlt es sich nicht, entsprechende Schritte einzuleiten.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist weder einer Steuer- noch einer Rechtsberatung im Einzelfall gleichzustellen. Lassen Sie die Sachverhalte auf Ihren konkreten Einzelfall bezogen von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater überprüfen, um letzte Sicherheit zu erhalten.
