IMMOBILIE GEERBT - WAS SOLL ICH TUN?
Laut Studien wird in Deutschland durchschnittlich jedes Jahr Vermögen im Wert von 400 Milliarden EUR vererbt. Eines der häufigsten Erbgüter darunter ist die Immobilie. Doch nicht immer ist sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft darüber einig wie mit dem übertragenen Haus oder der Eigentumswohnung verfahren werden soll. Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf – verschiedene Erben, verschiedene Meinungen. Oft prallen hier unterschiedlichste Wünsche und Vorstellungen aufeinander. In manchen Fällen kommt ein angespanntes Verhältnis zwischen den Beteiligten hinzu und ein hohes Invest an Zeit, Geld und Nerven ist vorprogrammiert. Wie auch immer Ihre Vorstellungen aussehen mögen, lassen Sie die Grundlage für Ihre Entscheidung eine fundierte Wertermittlung sein.
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Sie haben ein Haus geerbt? Das sollten Sie unbedingt wissen
Steuern, Erbengemeinschaften, Möglichkeiten & Co.
Die geerbte Immobilie wird oftmals verkauft. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Ob das Geld benötigt wird, einem Streit aus dem Weg gegangen werden soll, oder einfach ein Schlussstrich unter die gemeinsame Immobilie gezogen werden soll. Meistens lösen sich die Erbengemeinschaften auf und die Immobilie wird verkauft.
Erfahren Sie welche Regelungen beachtet werden müssen, wenn das geerbte Haus verkauft werden soll: Steuern, Fristen, Verkaufsstrategie und mehr.
Was soll ich tun, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?
Bei einem Todesfall ist die Erbschaft oftmals in Form eines Testaments geregt, sowie auch die weitere Vorgehensweise. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich jedoch alle Miterben über den weiteren Verbleib des Hauses oder der Wohnung einig sein. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, unter welchen Sie Entscheiden können:
- Selbst Nutzen
- Verkaufen
oder - Vermieten
Haben Sie Ihren Erbschein bereits erhalten? Für was er wichtig ist:
Selbst Nutzen
Es klingt reizvoll die geerbte Immobilie zu behalten und selbst einzuziehen. Stellen Sie sich folgende Fragen:
- Würde ich dieses Haus auch kaufen, entspricht es meinen Anforderungen?
- Liegt die Immobilie in der Region/ Gegend in die ich ziehen möchte?
- Bin ich eigentlich gerade auf der Suche nach einer Immobilie?
- Möchte meine Familie auch dorthin ziehen?
Oft ist die Immobilie schon etwas älter und es steht eine Renovierung oder Sanierung an. Die schlägt beim Eigennutz mit hohen Kosten zu buche. Vielleicht ist es sinnvoller den Verkaufserlös als Kaufpreiszahlung für ein Haus Ihrer Wahl in der Region Ihrer Wahl zu verwenden. Hierfür ist es wichtig den ungefähren Verkaufserlös zu kennen.
Wenn Sie Ihre Miterben noch auszahlen müssen, ist der günstige Einstiegspreis oft dahin und Sie fahren mit einem Verkauf deutlich besser.
Bewertung der Immobilie
Am Anfang des Verkaufsbemühens ist es wichtig den Wert der Immobilie zu kennen, dies kann auch schon in der Entscheidungsphase eine wichtige Rolle spielen. Oft ist der Verkaufspreis höher als die Vorstellung. Manchmal liegt dieser aber auch unter den eigenen Vorstellungen. Gerade innerhalb einer Erbengemeinschaft ist es wichtig gemeinsam den Preis zu erfahren. Eine Bewertung und eventuell damit zusammenhängende Termine sollte besser mit allen Beteiligten abgesprochen werden. Auch wenn bereits Spannungen bestehen, bzw. gerade dann.
Suchen Sie sich einen regionalen Makler der Ihnen einen aktuellen Marktwert der Immobilie nennen kann. Gerade lokale Makler aus der Umgebung, welche über Erfahrung in der Region verfügen können den besten Preis für Sie erzielen. Gerne Steht Ihnen unser BERK Team zur Verfügung und ermittelt mithilfe unseres ausgearbeitet Systems den Wert Ihrer Immobilie. Erfahren Sie HIER den Wert Ihrer Immobilie online, kostenlos & unverbindlich!
Der Verkauf oder die Vermietung
Wenn ein Selbstnutz ausgeschlossen wird ist die nächste Überlegung die Vermietung der Immobilie.
Stellen Sie sich hierzu folgende Fragen:
- Bin ich ein Vermieter Typ?
- Kenne ich mich mit Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen, Mietpreisen, Kündigungsfristen, Mietersuche, Schutz vor Mietnomaden, Instandhaltung und der Verwaltung der Immobile aus?
- Rechnet sich die Immobilie? Oder ist das Geld aus einem Verkauf vielleicht woanders besser investiert?
- Will ich ständig erreichbar sein für meine Mieter? Auch Abends, Nachts und an Wochenenden?
Innerhalb einer Erbengemeinschaft müssen die Vermietungseinnahmen wahrscheinlich unter den Erben aufgeteilt werden und die monatliche Einnahme ist je nach Objekt vielleicht nur gering pro Erbe. Ein Verkauf bringt einem einen schnellen hohen Verkaufspreis ohne größere Investition. Das Geld aus dem Verkauf in eine vielleicht neuere Eigentumswohnung mit einer professionellen Hausverwaltung zu investieren kann die bessere Entscheidung sein.
Was Sie zur Erbengemeinschaft wissen müssen
Wenn mehrere Erben im Testament stehen, kommt oft ein großes Fragezeichen auf. Das sollten Sie unbedingt dazu wissen!
Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Hier eine kurze Übersicht:
- Wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat, fällt bei einem Verkauf für Sie als Erbe eine Spekulationssteuer an.
- Hier zählt das Kaufdatum des Vererbenden (Erblasser)
- Der Verkaufserlös ist in vollem Umfang steuerpflichtig unter Beachtung der Freigrenzen für private Veräußerungsgeschäfte
- Hat der Erblasser das Haus selbst bewohnt fällt keine Spekulationssteuer an
- Die verkaufsbedingte Spekulationssteuer hat nichts mit der Erbschaftssteuer aus Anlass der Erbschaft zu tun.
- Bei einer Erbengemeinschaft, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam über den freien Verkauf der Immobilie entscheiden.
Bei der Spekulationssteuer wird nicht der Kaufpreis, sondern die Wertsteigerung besteuert.
Die Basis ist hier quasi der damalige Kaufpreis in Bezug auf den jetzigen Verkaufspreis. Die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag dürfen Sie abziehen, diese trägt aber in der Regel der Erwerber der Immobilie.
Verkaufspreis heute – damaliger Kaufpreis – eventuell Kosten(Grundbucheintragungen, …)
X Steuersatz = Spekulationssteuer
Immobilien im Testament
Eine gute Grundkenntnis über das Erbrecht ist unabdingbar. Es gibt gewisse Regeln und Pflichten beim vererben, so, dass der Besitz nicht einfach beliebig weitergegeben werden kann.
